Im zeitlichen und räumlichen Bereich einer auf das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz gestützten Verordnung, dürfen Wohnungen nicht mehr zu anderen Zwecken, als zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Gesetz nennt als verbotene, zweckfremde Nutzungen in § 2 Abs.1:

• Die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Beherbergung,
• Die Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke,
• Bauliche Veränderungen von Wohnungen, so dass sie nicht mehr bewohnt werden können,
• Mehr als sechsmonatiger Leerstand,
• Abriss von Wohnraum.

Was als Wohnraum gilt, definiert das Gesetz in § 1 Abs. 3 ZwVbG. Dies sind

„alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung

tatsächlich und rechtlich geeignet sind.“

Auch wenn der aktuelle Gesetzeswortlaut nicht genau mit der ursprünglichen Rechtslage übereinstimmt, wird zur näheren Bestimmung die bisherige Rechtsprechung herangezogen werden können. Nach dem Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 18.05.1977 - VIII C 44.76 - NJW 1977, 2280) definiert sich Wohnraum als,

„Raum … , der bestimmt und, wenn auch nach Instandsetzung, unter Berücksichtigung landesrechtlicher Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden.“

Eine vom Zweckentfremdungsverbot geschützte Wohnung liegt also vor, wenn baurechtlich eine Zweckbestimmung als Wohnung vorliegt. Daher werden allein zu gewerblichen Zwecken errichtete Räume nicht dadurch zu Wohnungen im Sinne des Zweckentfremdungsgesetzes, wenn sie baurechtswidrig vorübergehend als Wohnungen genutzt werden. Maßgeblich ist vorrangig das Baurecht, nicht die tatsächliche Nutzung!

Nach der alten Rechtslage wurden drei wesentliche Ausnahmen anerkannt:

• Räume, die unter keinem denkbaren Gesichtspunkt erhaltenswert oder die unter keinen Umständen mehr vermietbar sind (BVerwG v. 18.05.1977 - VIII C 44.76 - NJW 1977, 2280).

• Ehemaliger Wohnraum, dessen Zustand die Kosten der Wiederherstellung objektiv nicht rechtfertigt (Wohnraumruinen) (BVerwG v. 18.05.1977 - VIII C 44.76 - NJW 1977, 2280)

• Langfristige formell baurechtswidrige, aber grundsätzlich genehmigungsfähige, Nutzungen (BVerwG v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - NJW 1986, 1121).

In allen drei Punkten hat die Rechtsprechung die Anforderungen für eine Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot hoch angesetzt. Grundsätzlich kommt es auf objektive Maßstäbe an, also nicht ob der Grundstückseigentümer die Räume als erhaltenswert betrachtet, oder ob eine ihm genehme Miete am Markt erzielbar ist. Erhaltenswerten Wohnraum haben die Berliner Gerichte in den 1990er Jahren auch für Wohnräume mit Außentoilette angenommen, solange ein „menschenwürdiges Wohnen“ dort möglich war – selbst wenn eine Sanierung dafür notwendig war.

Sinngemäß gilt dasselbe für die Zumutbarkeit der Kosten einer Wiederherstellung. Hier kam es nach der alten Rechtslage nicht darauf an, dass die Sanierungskosten aus den Erträgen der konkreten Wohnung gedeckt werden konnten. Heranzuziehen waren die Mieteinnahmen des gesamten Hauses und die Möglichkeit des Eigentümers – weitere Kredite – aufzunehmen.

Umgekehrt können aber auch langfristig zu Wohnzwecken genutzte Geschäftsräume zu nach dem Zweckentfremdungsverbot geschütztem Wohnraum werden. Nach dem Bundesverwaltungsgericht lag dies vor bei einer über 20jährigen Wohnnutzung und grundsätzlich möglicher Umnutzungserlaubnis nach dem Baurecht   (BVerwG v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - NJW 1986, 1121).

Wie bereits nach der alten Rechtslage, ist nicht damit zu rechnen, dass die Behörden Freistellungsanträgen unbürokratisch stattgeben werden. Die Hürden baurechtlich genehmigten Wohnraum aus dem Zweckentfremdungsverbot herauszulösen, werden auch nach dem neuen Gesetz hoch sein. Ohne kompetenten anwaltlichen Rat eingereichte Anträge können bereits das gesamte Vorhaben endgültig zum Scheitern bringen.

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