Genehmigungen für zweckfremde Nutzungen

Sofern die Immobilie dem sachlichen Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes unterliegt,  sind andere als Wohnnutzungen nur bei Vorliegen einer Genehmigung zulässig. § 3 Abs.1 ZwVbG ermöglicht den Bezirksämtern eine Ermessensentscheidung zur Erteilung solcher Genehmigungen, wenn vorrangiges öffentliche Interesse oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Nicht nur diejenigen, die bereits das alte Zweckentfremdungsverbot erlebt haben wissen: Zweckentfremdungs-genehmigungen sind nicht einfach durchzusetzen und wenn man sie bekommt, sind damit in der Regel Zahlungsauflagen verbunden.

 

Das Recht des Gesetzgebers die zweckfremde Nutzung von Wohnraum bei Vorliegen einer Mangellage einem Genehmigungsvorbehalt zu unterstellen, wurde bereits 1975 durch das Bundesverfassungsgericht bestätigt.  Bei dem Zweckentfremdungsverbot handelt es sich um ein repressives Verbot mit Befreiungsmöglichkeit, das jedoch aus Gründen der Sozialbindung des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG zulässig sei. Die Genehmigung einer Zweckentfremdung ist nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts immer die Ausnahme von der Regel, dass Wohnraum nur für Wohnzwecke genutzt werden darf. Eine Genehmigung kommt nur in Betracht, um im Einzelfall dem Gebot der Verhältnismäßigkeit Rechnung zu tragen, sofern dies ausnahmsweise erforderlich ist. Wenn vom Antragsteller kein entsprechender Ersatzwohnraum gestellt wird, darf die zuständige Behörde nur dann Zweckentfremdungsgenehmigung erteilen, wenn entweder ein vorrangiges öffentliches Interesse oder ein schutzwürdiges berechtigtes Nutzerinteresse besteht.  Liegt dies allerdings vor, kann sich daraus im Wege einer Ermessensreduzierung auch ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung ergeben, ggf. unter Nebenbestimmungen.

 

Die Ämter und Gerichte stellen hohe Anforderungen an das Vorliegen eines vorrangigen öffentlichen Interesses oder eines schutzwürdigen berechtigten Nutzerinteresses. Ohne kompetente anwaltliche Beratung und genaue Kenntnis der Rechtsprechung ist es nicht möglich solche Genehmigungen zu erlangen.