Die Gerichte definieren Schönheitsreparaturen als Maßnahmen, die auf Grund der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache fällig werden. Im Allgemeinen ist der Begriff der Schönheitsreparaturen daher auf Malerarbeiten beschränkt, die gerade deswegen durchzuführen sind, weil der Mieter die Räume ganz normal, wie im Mietvertrag vorausgesetzt genutzt hat. Rechtlich handelt es sich dabei um Teile der Instandsetzungslast, die nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs.1 BGB grundsätzlich der Vermieter zu tragen hat; die Schönheitsreparaturen stellen eine eng auszulegende Ausnahme von diesem Grundsatz dar.

Seit dem Jahre 2004 hat die vom Bundesgerichtshof geführte Rechtsprechung die Anforderungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter immer weiter verschärft. Vertragliche Schönheitsreparaturegelungen, die bereits mehrfach Gegenstand von Entscheidungen der Gerichte waren, sind jetzt unwirksam. Oftmals entscheidet ein einziges Wort darüber, ob der Mieter oder der Vermieter die Wohnung renovieren muss. Selbst wenn der Mieter eine frisch renovierte Wohnung übernommen hat, so ist es kaum möglich ihn zu verpflichten, die Wohnung nach Mietende auch wieder renoviert zurückzugeben. Im Gegenteil: enthält der Mietvertrag so eine Verpflichtung, so muss im Regelfall der Vermieter dem Mieter die Wohnung renovieren. Da gleiche gilt, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Mieter die Wohnung nach Anlauf bestimmter Zeiträume renovieren muss.

Auch für Bereich der Geschäftsraummiete hat die Rechtsprechung ihre Anforderungen verschärft. Auch hier führt die Vereinbarung einer Endrenovierung oder einer verpflichtenden Renovierungsfrist stets zur Unwirksamkeit der gesamten Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Schwerpunkt unserer Beratung bildet hier die Beratung wirksame Schönheits-reparaturklauseln in Mietverträgen zu vereinbaren und die Prüfung ob in vorhandenen Mietverträgen die entsprechende Regelung wirksam ist. Wir unterstützen unsere Mandanten auch bei Verhandlungen, nachteilige Klauseln zu ihrem besten abzuändern.   

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