Gemäß § 535 Abs.1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, während der Mietzeit die Mietsache in einem vertragsgerechten Zustand zu erhalten. Nach der Rechtsprechung handelt es sich hierbei um eine Leitnorm des Mietrechts, mit der Folge, dass diese Verpflichtung im Mietvertrag in nur engen Grenzen auf den Mieter abgewälzt werden kann. Hierbei ist insbesondere zwischen Wohnungs- und Geschäftsraummietverträgen zu unterscheiden.

Instandsetzungen in Wohnraummietverhältnissen:

In Wohnungsmietverhältnissen kann der Vermieter seine Verpflichtung zur Instandsetzung der Mietsache nur in sehr engen Grenzen vertraglich an den Mieter weiter geben. Überschreitet der Vermieter im Mietvertrag diese Grenzen, so ist die entsprechende Reparaturvereinbarung insgesamt unwirksam, nicht nur hinsichtlich dessen, was der Vermieter "zuviel" fordert. Anerkannt wurde die Beteiligung des Mieters nur bei den Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten) und im Bereich von Kleinreparaturen. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter weder aus dem Bereich der Betriebskosten (z.B. Hausmeister) oder aus dem Bereich der Modernisierung (neu für alt) Reparaturkosten auf den Mieter umlegen darf. Andererseits ist der Mieter gemäß § 554 Abs.1 BGB verpflichtet Instandsetzungen des Vermieters zu dulden.

Der Schwerpunkt unserer Beratung liegt im hier im Bereich der Optimierung entsprechender Vertragsklauseln und der Prüfung welche Instandsetzungskosten bei gegebener Vertragslage auf den Mieter wirksam umgelegt werden können.

Instandsetzungen in Geschäftsraummietverhältnissen:

Die Möglichkeit zur Beteilgung des Mieters an den Kosten von Instandsetzungen wurde von der Rechtsprechung in den letzten 20 Jahren erheblich eingeschränkt. Durch normale Mietverträge ist es nicht mehr möglich, alle Kosten der Instandsetzung, die für ein Geschäftsraummietverhältnis anfallen können, auf den Mieter abzuwältzen. Im Regelfall ist es ausgeschlossen, den Mieter an den Instandsetzungskosten für "Dach- und Fach" zu beteiligen, also den Kosten für Reparaturen am Dach, der tragenden Gebäudeaußenseite, sowie allen statisch notwendigen inneren Bereichen. Auch Reparaturen an zentralen Ver- und Entsorgungsanlagen (z.B. Heizkessel) können kaum noch auf den Mieter umgelegt werden, selbst wenn eine solche Verpflichtung im Mietvertrag vereinbart wurde. Für andere Ausstattungen, die dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, ist es zwar grundsätzlich möglich den Mieter finanziell zu beteiligen, aber auch hier befindet sich die Rechtsprechung im Fluss - mit einer Tendenz zu lasten des Mieters. Insoweit muss heute empfohlen werden, genau zu vereinbaren, welche Installationen und Anlagen der Mieter auf Kosten des Mieters repariert werden und welche Kosten dem Mieter maximal abverlangt werden können. Problematisch ist auch hier eine zu hohe Beteiligung des Mieters an den Instansetzungslasten: die entsprechende vertragliche Klausel ist dann insgesamt unwirksam und nicht nur in der Höhe, die der Richter als "zuviel" ansieht. Dieser Aspekt ist nicht zu unterschätzen, da die Instandsetzungskosten bei größeren Geschäftsobjekten im deutlich fünfstelligen Bereich pro Kalenderjahr liegen.

Der Schwerpunkt unserer Beratung liegt im hier im Bereich der Optimierung entsprechender Vertragsklauseln und der Prüfung welche Instandsetzungskosten bei gegebener Vertragslage auf den Mieter wirksam umgelegt werden können.

Haftungsausschluss:

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