Rechtliche und technische Bewertung von Immobilien - Due Diligence
Allgemeines zur rechtlichen und technischen Bewertung von Immobilien - Due Diligence
Due Diligence bezeichnet die gebotene Sorgfalt, mit der beim Kauf von Immobilien das Kaufobjekt durch den Käufer geprüft wird. Dabei sollen die Stärken und Schwächen des Objekts sowie die Risiken des Kaufs fachkundig analysiert werden, um so eine objektive Bewertung des Kaufobjekts zu erhalten.
Dabei werden die Grundstücksunterlagen, wie Grundbücher, ggf. auch alte Kaufverträge, Mietverträge, Teilungserklärungen, Beschlüsse von Eigentümerversammlungen aber auch Mietverträge und Abrechnungen gezielt nach für den Käufer negativen Sachverhalten durchsucht (sog. Dealbreakern).
Erkannte Risiken können entweder zum Abbruch der Verhandlungen führen oder aber Verhandlungsgrundlage für eine Kaufpreisreduzierung sein; möglich ist auch die Vereinbarung einer Haftungsübernahme (Garantie) des Verkäufers, für ein noch nicht eingetretens Risiko.
Ziel unserer Tätigkeit für unsere Mandanten ist die gründliche Aufklärung über die rechtlichen Risiken, die mit dem beabsichtigten Erwerb verbunden sind und somit die objektive Bewertung der Immobilie. Über unsere Partner können wir auch die eingehende technische Bewertung sicher stellen. Nicht zuletzt können wir auf Grund unsere langjährigen Erfahrung auf dem Berliner Grundstücksmarkt auf Markttendenzen abschätzen, wie etwa Mietsteigerungspotentiale.
Technischer Zustand der Immobilie
Bereits die Aktenlage läßt zumeist deutliche Rückschlüsse über den technischen Zustand einer Immobilie zu. Großer Leerstand und hohe Mietrückstände aber auch entsprechende Beschlussvorlagen in den Protokollen vergangener Eigentümerversammlungen sind bereits deutliche Indizien für anstehende teure Instandsetzungsmaßnahmen an Kaufobjekten, die im Rahmen einer eingehenden Prüfung von uns aufgedeckt werden können.
Nachteilige Rechtslagen bei Wohnungseigentum:
Durch die Teilungserklärung können zu lasten einzelner Eigentümer nachteilige Regelungen getroffen werden, z.B. eine überproportionale Beteiligung an den Kosten des Wohnungseigentums wie etwa bei Betriebs-, Heizungs- und Instandsetzungskosten. Auch können solche benachteiligenden Regelungen durch Beschlüsse der Eigentümerversammlungen gefasst werden, die auch für den Erwerber bindend sind und nicht mehr gerichtlich angegriffen werden können.
Unwirksame und nachteilige mietvertragliche Vereinbarungen:
Nach der aktuellen Rechtsorechung des Bundesgerichtshofs sind viele mietvertragliche Vereinbarungen, die von der gesetzlichen Rechtslage abweichen unwirksam. Wurde dem Mieter z.B. im Mietvertrag auferlegt, alle fünf Jahre zu renovieren, oder die Wohnung bei Auszug frisch renoviert zu übergeben, so führt dies zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung, mit der Folge, dass der Vermieter während des gesamten Mietverhältnisses alle fünf bis sieben Jahre auf eigene Kosten die Wohnung des Mieters renovieren muss. Dies kann zu Kosten für den Vermieter im fünfstelligen Bereich führen, da der Erwerber in den Mietvertrag eintritt (§ 566 BGB) und anläßlich seines Kaufs keine Möglichkeit hat, sen Mieter zu kündigen. Auch die früher üblichen Brutomietverträge, also Verträge die in der Miete die Betriebskosten als festen Bestandteil einschließen, stellen wegen der stark gestiegenen Nebenkosten eine Benachteiligung der Erwerbers dar, da das Gesetz dem Vermieter keine Handhabe gibt, gegen den Willen des Mieters diese Mietstruktur zu ändern.
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