Da der Vermieter die Mietsache erhalten muss, ist damit zugleich ausgesagt, dass gegen den Willen des Mieters grundsätzlich keine Veränderungen daran zulässig sind, jedenfalls wenn sich daraus Auswirkungen auf die Nutzung ergeben. Um jedoch eine Anpassung der Häuser in Deutschland an den technischen Stand zu ermöglichen, , hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der Modernisierung geschaffen. Gemäß §§ 554 ff. BGB muss der Mieter solche Massnahmen dulden, die der angemessenen Verbesserung der Wohnung im Allgemeinen oder zur Einsparung von Energie oder Wasser im Besonderen dienen. Gemäß §§ 559 ff. BGB kann der Vermieter nach Durchführung einer solchen Maßnahme grundsätzlich anteilige Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen.

Der Gesetzgeber hat jedoch hohe formelle Anforderungen an die Ankündigung und die Mieterhöhung hinsichtlich solcher Modernisierungsmaßnahmen geknüpft, die von der Rechtsprechung noch weiter verschärft wurden. Ohne genaue Kenntnis, welche Details der beabsichtigten Baumaßnahme in der Modernisierungsankündigung ausgeführt sein müssen, läuft der Vermieter Gefahr, dass selbst langfristig angekündigte Arbeiten nicht durchgeführt werden können, weil der Mieter keinen Zugang zur Wohnung gewährt. Ganze Modernisierungsprojekte können so gefährdet sein, weil ein Mieter sich weigert, zB. die neue Heizungssteigleitung in seiner Wohnung zu dulden.

Gleiches gilt für die Modernisierungsmieterhöhung: Wenn bereits die Modernisierungsankündigung mit erheblichen Mängeln behaftet war, hat die im Allgemeinen auch deutliche Nachteile für den Vermieter bei der Umlage der Modernisierungskosten zur Folge. Kommen dann noch Fehler bei der Umlagenberechnung hinzu, kann die Modernisierungsmieterhöhung nicht wirksam werden; der Vermieter bekommt keine zusätzliche Miete für seine Investition.

Den Schwerpunkt unserer Beratungstätigkeit bildet die Prüfung, welche vom Vermieter geplanten Maßnahmen überhaupt eine Modernisierung im Rechtssinne darstellen und ob diese Maßnahmen wirtschaftlich gegenüber den betreffenden Mietern umgesetzt werden können. Auf Wunsch erstellen wir für unsere Mandanten die Modersierungsankündigungen, sorgen für deren Zustellung und setzen die Duldung gegenüber den Mietern durch, ggf. mit gerichtlicher Hilfe. Nach Beednigung der Maßnahmen errechnen wir auf Wunsch die umlagefähigen Kosten und sprechen gegenüber den betroffenen Mietern die Modernisierungsmieterhöhung aus.

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