Bereits seit einigen Jahren macht das Schlagwort von der "Zweiten Miete" als Sinnbild für die stark gestiegenen Betriebs- und Heizkosten die Runde. Während es noch in den achtziger Jahren in Berliner Altbauten üblich war, die Betriebskosten in die Miete einzuschließen (sog. Bruttokaltmietverträge), werden neue Mietverträge im Alllgemeinen nur noch als Nettomietverträge geschlossen; der Mieter möchte damit erreichen, dass alle Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Miethauses im Zusammenhang stehen, von den Mietern zusätzlich zur eigentlichen Miete getragen werden. So nachvollziehbar dieses Anliegen des Vermieters auch sein mag, so sehr wird dies durch das Gesetz und die Gerichte beschränkt. Wenige Wort im Mietvertrag sind oftmals darüber entscheidend, welche Kosten der Mieter tragen muss und welche vom Vermieter. Selbst für ein durchschnittliches Mietverhältnis kann dies mehrere hundert Euro im Jahr ausmachen.

Umlage von Betriebskosten:

Für die meisten Vermieter und Mieter ist es selbstverständlich, neben der eigentlichen Miete noch Betriebskosten zu zahlen. Nach der gesetzlichen Lage in §535 BGB sind jedoch alle Betriebskosten mit der Miete abgegolten, wenn im Vertrag nichts anderes geregelt ist. Grundsätzlich ist es daher erforderlich, im Mietvertrag genau zu vereinbaren, welche Betriebskosten der Mieter zusätzlich zur Miete zu zahlen hat; pauschale Vertragsklauseln können unwirksam sein, oder zu lasten des Vermieters viele kostenträchtige Betriebskostenpositionen nicht umfassen. Da die Betriebskosten für jedes Haus unterschiedlich sein können, ist es besonders wichtig klar zu stellen, welche Kostenpositionen genau anfallen und welche nach den gesetzlichen Vorgaben auf den Mieter umgelegt werden können. Natürlich sind die Möglichkeiten zur Umlage vom Betriebskosten auf den Mieter nicht unbeschränkt: So dürfen dem Mieter von Wohnraum grundsätzliche keine Reparaturkosten oder Verwaltertungskosten in Rechnung gestellt werden, daher sind Hausmeisterkosten oftmals die Ursache langer und teurer Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter.

Selbst wenn Betriebskosten wirksam vereinbart sind, so stellt sich die Frage nach deren Umlage auf den Mieter. Nach § 556a BGB werden die vereinbarten Betriebskosten im Zweifel nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelenen Wohnung zur Nutzungsfläche des gesamten Hauses verteilt, jedoch können auch andere Umlagemaßstäbe vereinbart werden. Die Abrechnung auf Grund eines nicht vereinbarten Abrechnungsmaßstanbes kann zur Folge haben, dass die gesamte Abrechnung unwirksam ist; auf eine solche Abrechnung braucht der Mieter keine Nachzahlungen zu leisten. Für bestimmte Einzelfälle hat der Bundesgerichtshof sogar festgestellt, dass der Vermieter dem Mieter die bereits gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen erstatten muss.

Eigenmächtig kann der Vermieter weder die Abrechnung zusätzlicher Betriebskotenpositionen verlangen, noch den Verteilungsmaßstab ändern. Auch die Umstellung von einer Brutto- auf eine Nettomiete ist gegen den Willen des Mieters nicht möglich.

Unsere Beratung im Bereich des Betriebskostenrechts setzt den Schwerpunkt auf die Optimierung der Betriebkostenvereinbarung und die daraus resultierenden Zahlungen zugunsten unserer Mandanten.

Heiz- und Warmwasserkosten:

Die Umlage der Kosten der Beheizung sowie der Warmwasserversorgung wird im Wesentlichen durch die Regelungen der Heizkostenverordnung bestimmt. Nach dieser Grundlage ist der Mieter berechtigt, aber auch verpflichtet die Heiz- und Warmwasserkosten nach einer teilweise verbrauchsabhängigen Abrechnung zu tragen. Dabei ist zu beachten, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung zwingend sind und daher jeder vertraglichen Vereinbarung vorgehen: Weder besteht ein Anspruch auf Beibehaltung einer mietvertraglich vereinbarten Pauschalmiete, noch ist eine Heizungsabrechnung zu 100% nach Verbrauch zulässig. Verstöße gegen die Abrechnungspflicht sanktioniert die Verordnung mit Kürzungsrechten zugunsten des Mieters!

Den Schwerpunkt unserer Beratung bildet die Optimierung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen zugunsten unseres Mandanten.  

Haftungsausschluss:

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