Gemeinschafts- und Sondereigentum, Sondernutzungsrechte

Gemeinschaftseigentum:

Als Gemeinschaftseigentum definiert das Wohnungseigentumsgesetz in § 1 Abs.5 das Grundstück, auf dem das Haus steht einschließlich des Gartens, sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Tatsächlich gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Ausstattungen und Anlagen, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie z.B. Außenwände, Dach, Fundament, Außenfenster, alle Eingangstüren und Balkone, einschließlich der erforderlichen Isolierungen, Abdichtungen etc., sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, z.B. Treppenhaus und andere Verkehrsflächen, Zentralheizung, Heizungs-, Strom-, Wasser- und Gasleitungen, die zur Versorgung mehrerer Wohnungen dienen (selbst wenn sie durch eine Sondereigentumseinheit hindurchlaufen, § 5 Abs. 2 WEG). Zusammenfassend lässt sich das Gemeinschaftseigentum definieren als die äußere Hülle des Gebäudes und alle Ausstattungen oder Anlagen, die nicht weggenommen werden können, ohne die Funktionsfähigkeit des Gebäudes zu beeinträchtigen. Im Zweifel sind solche Ausstattungen und Anlagen als Gemeinschaftseigentum anzusehen, (vergl. §5 WEG). Das Gemeinschaftseigentum wird für die Gemeinschaft durch den WEG-Verwalter verwaltet und in Stand gehalten. Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für Reparaturen angesparte Instandsetzungsrücklage.

 

Da die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hat6 erhebliche Auswirkung auf die Kostenlast bei Instandsetzungen; sie unterscheidet, ob der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft die Kosten zu tragen hat.

Sondereigentum:

Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums werden rechtlich in § 5 WEG definiert und sachlich in Teilungserklärung und Aufteilungsplan bestimmt. Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich die Räume der Wohnung/Geschäftseinheit, sowie die allein dieser Einheit dienenden Ausstattungen und Anlagen: Das sind im Allgemeinen z.B. die nicht tragenden Wände innerhalb der Wohnung, Heizungs-, Wasser- und Sanitärinstallationen, die nur der Versorgung/Entsorgung der betreffenden Sondereigentumseinheit dienen, eine evt. vorhandene Gasetagenheizung, Durchlauferhitzer oder Boiler, die Innenfenster bei Kastendoppelfenstern, der Putz auf den Wänden, die Fliesen in Küche, Bad und dem Balkon, die Farbe auf den Innentüren und auf der Innenseite der Außentür sowie Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel etc. Bei allen genannten Ausstattungen und Anlagen handelt es sich um echtes Eigentum, das vom jeweiligen Sondereigentümer beseitigt oder verändert werden kann. Dagegen besteht an Keller- und Dachbodenräumen zumeist kein Sondereigentum, da solche Lagerräume zumeist nicht sondereigentumsfähig sind, da es einer festen räumlichen Abgrenzung fehlt (siehe hierzu Sondernutzungsrecht).

Sondernutzungsrecht:

Grundsätzlich darf das Gemeinschaftseigentum von allen Eigentümern entsprechend der Teilungserklärung genutzt werden. Die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts ermöglicht es jedoch, einzelnen Eigentümern bestimmte Flächen des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. Dies geschieht zumeist in der Teilungserklärung wodurch in der Regel PKW-Stellplätze, Gartenflächen aber auch Keller- oder Dachbodenräume einer einzelnen Sondereigentumseinheit zugeordnet werden. Sondernutzungsrechte können ausschließlich auf Grund einer nachträgliche Begründung Aufhebung oder Änderung ist es erforderlich, dass alle Eigentümer eine Vereinbarung schließen. Sofern die Teilungserklärung keine abweichende Regelung enthält, bleibt es bei dem Grundsatz, dass das Gemeinschaftseigentum, auf dem das Sondernutzungsrecht lastet, auch von der Gemeinschaft auf deren Kosten instand gesetzt werden muss.